IMPORTANTES ASPECTOS DA VENDA DE UM IMÓVEL

Como todo e qualquer negócio jurídico, para uma compra e venda de imóvel ser efetivada, alguns aspectos têm que ser observados, sob pena de futura invalidação.

O Código Civil, em seu art. 104, traz que a validade do negócio jurídico requer agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não proibida em lei.
A observância detalhada do atendimento ou mesmo da conformidade de cada um desses requisitos elencados é condição basilar para que a compra e venda aconteça de forma segura para as partes envolvidas.

Atendo-se, neste momento, ao requisito referente ao agente, ou seja, neste caso, o vendedor, faz-se necessário abordar vários outros pontos que não só a capacidade estritamente se falando.
Sem qualquer sombra de dúvida, a análise do vendedor, seja pessoa física ou jurídica, deve ser bastante criteriosa, inclusive sob os aspectos de titularidade do direito de propriedade e representação no ato de venda, quando for o caso.

Quanto à capacidade estrita, tem-se que não se pode haver venda de imóvel realizada por menor de 16 anos. O Código Civil, no artigo 166, reza que é nulo o negócio jurídico realizado por pessoa absolutamente incapaz. Ressalta-se que a definição de pessoa absolutamente incapaz é trazida pelo próprio Código – Artigo 3º (menor de 16 anos – inciso I). Se realizada por pessoa relativamente capaz, exemplo, o menor com idade entre 16 e 18 anos, é anulável – artigo 171 do Código Civil.

Assim, para a realização de uma venda de imóvel pertencente a menor, em regra, é necessário o pedido de autorização judicial, demonstrando-se a necessidade ou evidente interesse deste. Tal determinação é também prevista no Código, no artigo 1.691, em que proíbe os pais de alienar ou gravar com ônus real os bens dos filhos, salvo as situações acima e mediante autorização judicial.

Questão ainda que tem ser observada quanto à pessoa, é a capacidade de discernimento para a prática do ato. Serão considerados absolutamente ou relativamente incapazes, conforme o caso, aqueles que não possuírem o necessário discernimento ou este seja reduzido, seja por deficiência ou enfermidade mental ou outro motivo. Desta forma, deve ser conhecida, antes da realização do ato, a designação da curatela e ainda a autorização judicial para a venda do bem.

Quanto à representatividade, importante observar os poderes realmente conferidos ao mandatário ou aquele que, de alguma forma, representará o titular da propriedade na venda - quem irá efetivamente assinar o instrumento de transferência da propriedade. Deve igualmente ser observado se o mandato (procuração) foi passado por alguém que tem capacidade ou legitimidade de passar.

Já no caso de o bem ser pertencente à pessoa jurídica, é de extrema importância se ter conhecimento de quem tem poderes para assinar por esta, ou mesmo, passar instrumento de mandato com poderes para venda de imóvel.

Como se vê, para uma transação de compra e venda de imóvel ocorrer de forma segura é necessária prudência na análise de todos os requisitos legais, hoje sendo comentado o agente, devendo ser este o objetivo de todos aqueles que militam no mercado imobiliário.

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